Si conferma fortemente attrattivo il mercato immobiliare italiano che nel 2022 dovrebbe superare gli 11 miliardi di euro di investimenti, andando oltre i 10 miliardi di euro raggiunti nel 2021 e sensibilmente superiore rispetto al dato del 2020, che si era fermato a 8,7 miliardi di euro. Il totale per i primi nove mesi del 2022 risulta composto da 3,9 miliardi di euro per l’office, 2,4 miliardi di euro sul mercato logistico, 1,1 miliardo di euro per gli hotel, 0,8 miliardi di euro per il residenziale e 0,6 miliardi di euro per il retail.
È quanto emerge dall’undicesima edizione del Coima Real Estate Forum che quest’anno si è focalizzato sui contributi possibili alla transizione sostenibile delle città e che ha visto la partecipazione di oltre 750 operatori del settore, in rappresentanza di primari investitori istituzionali italiani e internazionali – provenienti da Asia, America, Canada, Medio Oriente, Europa e Italia. In particolare nel primo semestre dell’anno, la maggior parte di questi fondi (73%) confermava una provenienza da investitori internazionali, una percentuale in linea con la media degli ultimi cinque anni.
In questo contesto, il mercato mostra una particolare velocità nel cogliere opportunità legate a uffici in Classe A, con una domanda che – nel corso degli ultimi 5 anni – si è stabilizzata oltre il 70%: un fattore che incide fortemente anche nel tesso di vacancy che, se per Milano è del 10,4%, si riduce al 2,5% per gli edifici in Classe A e arriva a zero in Porta Nuova e nel Cbd di Grado A. L’Italia è purtroppo ancora molto lontana dagli altri principali paesi europei: se la percentuale di uffici in Classe A in Milano tocca il 14%, il dato cala al 6% per la capitale, numeri ben lontani dalla media del 30% o dai picchi del 46% di Londra e del 43% di Barcellona.
“I primi tre trimestri dell’anno”, ha spiegato Gabriele Bonfiglioli, chief investment officer di Coima, “sono andati molto bene, ma nel quarto si è visto un rallentamento. Per il prossimo anno attendiamo una contrazione dei volumi di investimento del 30%, complice una serie di eventi avversi come il rischio recessione, le condizioni di finanziamento, il picco dell’inflazione e il contesto dei tassi di interesse”. Nonostante ciò “i mesi che avremo davanti saranno molto difficili, ma il gap che abbiamo in Italia rispetto agli altri Paesi paradossalmente è anche una grande opportunità, perchè puntando a colmarli possiamo avere rendimenti più alti. Quindi, riteniamo che il 2023 sarà un buon anno”.
Aprendo i lavori del Forum, il ministro dello Sviluppo Economico, Giancarlo Giorgetti, ha sottolineato che “la transizione sostenibile del modello urbano è un tema estremamente attuale perché siamo in una fase storica in cui l’accelerazione e il consolidamento dei trend strutturali dello sviluppo delle nostre città impongono una riflessione sulle strategie di investimento nella trasformazione del territorio. Adesso è il momento propizio per lavorare insieme e acquisire una visione di lungo termine integrando i diversi ambiti d’intervento necessari a definire il concetto di qualità della vita di cui abitazioni, città e sostenibilità rappresentano sempre più i capisaldi. Non a caso anche il Piano di Ripresa e Resilienza prevede un volume di risorse rilevanti, pari circa a 10 miliardi di euro, dedicate alla rigenerazione urbana, irrealizzabile senza il contributo di tutti gli attori di questa grande filiera. A tal proposito però giocano un ruolo decisivo quelle imprese che, come Coima, hanno fatto del rispetto dell’ambiente e della sensibilità ecologica un pilastro del proprio business in cui innovazione tecnologica, capacità manageriale e passione per l’architettura sono integrate. Questo impegno viene riconosciuto e premiato dal risultato eccezionale di vedere il quartiere di Porta Nuova ottenere le certificazioni “Leed and Well for Community” in merito alla sostenibilità ambientale e sociale di un progetto immobiliare. A beneficio del Paese, auspichiamo che tutto il settore riesca a continuare a lavorare avendo chiari questi obiettivi per garantire una perfetta coincidenza tra transizione ecologica, maggiore occupazione e crescita”.
La strategia di Coima
Dopo il riscontro ottenuto con il Coima Esg City Impact Fund (Cecif) – che ha superato i 520 milioni di euro di raccolta e sta proseguendo verso il target di 1 miliardo di euro, con investimenti da parte di Enpam, Cassa Forense, Cassa Dottori Commercialisti, Inarcassa, Fondo Pensione Bcc Fondazione Cariparo, Compagnia di San Paolo e la stessa Coima Sgr – Coima è pronta a lanciare tre ulteriori veicoli, entrambi con requisiti ESG pre-identificati e qualificati come investimenti sostenibili, perseguendo gli obiettivi EU di tassonomia ambientale, Coima Opportunity III – con strategia value-add e focus su uffici e residenziale in vendita – Coima Evergreen – con strategia core-plus e target di creazione di un portafoglio commerciale carbon neutral – e Coima Prs Platform – che punta a creare una piattaforma di investimento scalabile nel residenziale in locazione.
La strategia di Coima si inserisce in un momento storico di grandi trasformazioni, anche per via delle opportunità attese dai fondi del Pnrr e che, secondo stime elaborate internamente da Coima, ammontano a circa 48 miliardi di euro con la possibilità di arrivare a generare un impatto complessivo per città e territorio nazionale di oltre 85 miliardi, includendo anche gli investimenti nelle infrastrutture.
Porta Nuova primo quartiere certificato sostenibile al mondo
In occasione del Forum, Coima Sgr ha annunciato le certificazioni Leed e Well for Community per il quartiere di Porta Nuova a Milano che riconoscono la sostenibilità sociale, ambientale ed economica di un progetto immobiliare o, come in questo caso, di un’intera area urbana. Porta Nuova diventa così il primo progetto al mondo di riqualificazione urbana a ottenere questo doppio riconoscimento, contribuendo al posizionamento del capoluogo lombardo e dell’Italia tra i territori più avanzati nel perseguire investimenti immobiliari sostenibili con un impatto misurabile e trasparente.
Entrando nel dettaglio lo sviluppo di Porta Nuova ha permesso la riqualificazione di un ecosistema precedentemente compromesso dalla presenza dello scalo ferroviario dismesso di Garibaldi-Repubblica e la riconnessione urbana di quartieri storici divisi tra loro per più di un secolo. Il passo successivo è stato l’attivazione degli spazi pubblici e la creazione di una comunità di quartiere, anche attraverso un’innovativa partnership pubblico-privato fra il Comune di Milano, COIMA e la Fondazione Riccardo Catella per la gestione della sicurezza, della manutenzione e del programma culturale del parco Bam – Biblioteca degli Alberi Milano, che ospita un programma diversificato di oltre 200 eventi e attività culturali ogni anno con l’obiettivo di costruire e promuovere l’impegno civico con un modello di business sostenibile che possa essere replicato in altri parchi e in altre città del mondo. Lo sviluppo del quartiere è sostenuto dal 2012 da Qatar Investment Authority (Qia), il fondo sovrano dello Stato del Qatar.
“Dopo 20 anni di impegno nella visione della sostenibilità del territorio, e un percorso per la certificazione durato oltre due anni, oggi possiamo annunciare che Porta Nuova è il primo quartiere al mondo dotato di una doppia certificazione a valenza internazionale per la sostenibilità”, ha commentato Manfredi Catella, fondatore e ceo di Coima Sgr. “Siamo molto orgogliosi di questo risultato, frutto di una sinergia tra pubblico e privato nata fin dagli inizi dello sviluppo del quartiere, e di una partnership di lungo periodo con un investitore istituzionale con visione strategica come QIA, focalizzata su obiettivi comuni di sostenibilità e creazione di valore. E soprattutto risultato del lavoro di una squadra straordinaria che ci ha permesso di realizzare uno degli interventi di rigenerazione urbana più rilevanti degli ultimi vent’anni in Europa, riqualificando un quadrante strategico della città di Milano con un impatto rilevante dal punto di vista economico, ambientale e sociale. Un traguardo chiave per Milano e per l’Italia, che può dire oggi di ospitare il primo quartiere sostenibile al mondo, destinato a crescere ancora: stiamo lavorando all’ampliamento di Porta Nuova lungo due direttrici distinte, Gioia e Liberazione, dove abbiamo diversi cantieri in attività nonostante il difficile contesto che si è venuto a creare nel settore immobiliare, e contiamo di proseguire lo sviluppo secondo i principi di sostenibilità che finora ci hanno guidato”.
L’analisi di impatto del progetto Porta Nuova
Se la rigenerazione urbana è finalizzata a realizzare spazi in cui vivere in modo sostenibile, attraverso la riqualificazione e il riutilizzo di aree e di interi quartieri, la creazione di valore è una leva prioritaria per garantire la coesione, la resilienza e il benessere di tutta la comunità che gravita su un territorio. Il Politecnico di Milano e The European House – Ambrosetti hanno condotto per conto di Coima uno studio strategico di valutazione – “Il valore della rigenerazione urbana di Porta Nuova” – per identificare e misurare gli impatti e il contributo in termini di creazione di valore che la riqualificazione di Porta Nuova ha innescato nell’area, nei quartieri limitrofi, nella città di Milano e nel Paese.
Secondo l’indagine, l’investimento per la realizzazione di Porta Nuova – realizzata attraverso il più grande cantiere urbano d’Europa in un centro storico (oltre 830.000 metri quadri) – ha creato un contributo economico complessivo di quasi 3 miliardi di euro, con un moltiplicatore pari a 2,7: ogni euro investito attraverso gli investimenti promossi da Coima ha infatti generato ulteriore valore pari a 1,7 euro. L’investimento ha coinvolto molti settori, dalle costruzioni/ingegneria civile ai servizi finanziari e assicurativi, dai servizi di alloggio e ristorazione fino all’attività manifatturiera. L’investimento per la realizzazione di Porta Nuova ha incentivato l’occupazione nella filiera delle costruzioni, arrivando a creare – solo nella prima fase del progetto (2003-2018) – oltre 2.200 posti di lavoro e fornendo un importante contributo alla crescita del settore durante un periodo di forte crisi. Complessivamente, la riqualificazione di Porta Nuova incentiva direttamente l’occupazione nel settore edile da venti anni, con uno sviluppo continuativo che ha contribuito a sostenerlo durante l’arco di tre diverse crisi: dopo la Grande Crisi Finanziaria (2008), è proprio nel 2012 – anno della crisi del debito sovrano – che in Porta Nuova viene completata nei tempi previsti la maggior parte dei progetti, tra cui Piazza Gae Aulenti, e consegnata Torre Unicredit, operazione che ha contribuito all’acquisizione di Qatar Investment Authority come investitore di lungo termine nell’area, fino ad arrivare alla crisi odierna, legata alla pandemia e all’attuale conflitto tra Russia e Ucraina.
I risultati preliminari della ricerca dimostrano un’evidenza fondamentale: le attività insediate in Porta Nuova – spazi e servizi comuni, attività legate al business, al residenziale e al retail abilitano ogni anno un giro d’affari superiore a 870 milioni di euro, sostenendo oltre 4.500 posti di lavoro.
