Il fondo di investimento immobiliare “Porta Romana” – promosso e gestito da Coima Sgr e sottoscritto da Covivio, Prada Holding e dal fondo Coima Esg City Impact– ha ottenuto dal Comune di Milano il permesso di costruire, unitamente alle
convenzioni edilizie e urbanistiche, relativo al Villaggio Olimpico per le Olimpiadi Invernali 2026, a seguito della richiesta presentata a ottobre 2021.
Il fondo ha contestualmente sottoscritto il contratto di appalto per la realizzazione dell’opera con un raggruppamento di imprese, formato da Impresa Cev, Grassi e Crespi e Milani. Con questa assegnazione, dopo l’avvio delle bonifiche e degli scavi, l’opera ha già raggiunto tre degli obiettivi previsti dal cronoprogramma con un anticipo di quattro mesi, con l’obiettivo di
consegnare il Villaggio Olimpico alla Fondazione Milano Cortina entro la scadenza prevista di luglio 2025: i lavori di costruzione inizieranno a gennaio 2023, mentre le opere di scavo e paratie saranno completate entro il mese di febbraio.
Il progetto: collaborazione pubblico-privato
Il Villaggio Olimpico, progettato dallo studio di architettura Skidmore, Owings & Merrill – Som, rappresenta il primo tassello del grande progetto di rigenerazione urbana dello Scalo di Porta Romana: funzionale a offrire uno spazio fondamentale per le Olimpiadi Invernali 2026, sarà restituito alla comunità cittadina attraverso la trasformazione nel più grande studentato d’Italia realizzato in edilizia residenziale sociale, con circa 1.700 posti letto. Come previsto dal Masterplan “Parco Romana”, il Villaggio sarà posizionato nell’area a sud ovest dello Scalo e garantirà continuità con le funzioni esistenti e l’equilibrio generale del quartiere.
Grazie alla collaborazione pubblico-privato fra gli acquirenti e Fondazione Milano-Cortina, con Comune di Milano e Regione Lombardia, il Villaggio Olimpico sarà sviluppato coniugando le esigenze di utilizzo pre e post competizione, per realizzare un progetto emissioni operative zero raggiungendo i requisiti Nzeb (Nearly Zero Energy Building) e consentire l’integrazione, nel
futuro quartiere, degli spazi fisici e dei servizi progettati per gli atleti, minimizzando i lavori di riconversione e gli impatti ambientali. I materiali usati saranno selezionati per le loro caratteristiche di sostenibilità (riciclabilità, riuso, ecocompatibilità ambientale), tutti gli edifici saranno certificati Leed, le strutture edilizie saranno permanenti e quelle temporanee saranno riutilizzabili.
Focus sul green
Più del 60% dell’energia sarà prodotta grazie all’istallazione di impianti che sfruttano le fonti rinnovabili, tra cui impianti solari termici e fotovoltaici; le acque meteoriche saranno raccolte e riutilizzate, con una riduzione di CO2 del 40% per riscaldamento/raffrescamento.
Gli spazi a verde pubblico e attrezzato, che rappresenteranno circa il 50% dello Scalo, sono stati progettati con riferimento all’area del Villaggio Olimpico dall’architetto Michel Desvigne, in coordinamento con il masterplan generale di Outcomist, la cui parte paesaggistica è curata dall’architetto Elizabeth Diller, già progettista dell’Highline di New York, con l’obiettivo di creare un luogo fruibile dagli studenti e dalla cittadinanza, in armonia con le altre strutture dello Scalo e con la
città.
Dopo la manifestazione, il Villaggio Olimpico sarà trasformato in un laboratorio di sperimentazione urbana sostenibile focalizzata sulle persone, sulla comunità, l’integrazione e la resilienza. Attorno al parco centrale sorgeranno residenze, uffici, social housing, student housing e servizi interconnessi a tutta l’area metropolitana tramite le stazioni della ferrovia e della metropolitana.
Coima Sgr si occuperà della componente residenziale libera e agevolata con destinazione di edilizia residenziale sociale (ERS), investendo nel progetto tramite CoimaEsg City Impact Fund partecipato da Fondazione Enpam Cassa Forense, Cassa Dottori Commercialisti, Inarcassa, Bcc Credito Cooperativo, Fondazione Cariparo, Compagnia di San Paolo e Coima Sgr, che sta
strutturando un programma di investimento nel living a cui sarà conferito anche lo studentato di Porta
Romana.
Covivio curerà lo sviluppo di uffici di nuova generazione nel quadrante orientale (East Gate) dell’area dello Scalo, secondo i più elevati standard internazionali del Gruppo attingendo anche al know how maturato in ambito hotellerie e residenziale nella direzione di una progressiva ibridazione delle destinazioni d’uso degli spazi. Come già sperimentato in Symbiosis, sviluppo a scala di quartiere già scelto da primari brand italiani e internazionali, Covivio svilupperà nell’area dello Scalo uffici flessibili, sostenibili, che stimolino l’incremento della produttività e massimizzino collaborazione
e inclusione.
Prada Holding, interessata soprattutto alla qualità del parco, realizzerà un edificio a uso laboratorio e uffici per estendere le sue attività già presenti nell’area.
Il ruolo della Ca’ de Sass
Lo sviluppo dello Scalo di Porta Romana sarà finanziato da Intesa Sanpaolo, che supporterà Coima Sgr, Covivio e Prada Holding nell’operazione attraverso un “Sustainability-linked Loan” volto a sostenere un progetto di rigenerazione urbana che punta ai più alti standard Esg.
Il progetto dello Scalo di Porta Romana è regolato dall’Accordo di Programma sottoscritto nel 2017 di cui sono parte Comune di Milano, Regione Lombardia, Ferrovie dello Stato Italiane (con Rete Ferroviaria Italiana e FS Sistemi Urbani) per la riqualificazione dei sette scali ferroviari dismessi (Farini, Porta Romana, Porta Genova, Greco-Breda, Lambrate, Rogoredo, San Cristoforo), che insieme coprono una superficie di 1 milione e 250 mila mq, di cui circa 200 mila rimarranno a funzione ferroviaria. Si tratta del più grande piano di rigenerazione urbana che interesserà Milano nei prossimi 20 anni, uno dei più grandi progetti di ricucitura e valorizzazione del territorio in Italia e in Europa.
Gli advisor
Lo studio Belvedere Inzaghi & Partners, con un team guidato dal co-founder partner Guido Alberto Inzaghi, coadiuvato dal senior lawyer Luca Ravazzani e dal counsel Carolina Romanelli. In particolare, lo studio, ha curato la redazione della convenzione urbanistica, per la costruzione di un complesso edilizio destinato ad ospitare temporaneamente il Villaggio Olimpico, e, unitamente al senior lawyer Giuseppe Gagliardo, la redazione di una seconda e separata convenzione, per la realizzazione delle opere necessarie alla riconversione del Villaggio Olimpico in un insediamento di “residenza universitaria convenzionata” e funzioni di servizio, entrambe sottoscritte dal Fondo e dal Comune di Milano il 22 dicembre 2022.
BonelliErede ha assistito Coima Sgr nella redazione della convenzione urbanistica e della convenzione per lo studentato sia in relazione ai profili di sviluppo sia in relazione alla verifica di coerenza con i documenti contrattuali della compravendita. Il focus team real estate dello studio ha agito con un team composto dal partner Alessandro Balp e dal senior associate Samuel Ghizzardi.
