L’investimento nel real estate rappresenta una difesa contro le fiammate dell’inflazione. Parola di M&G Real Estate, il braccio immobiliare della società di gestione del risparmio M&G, parte della divisione private & alternative asset con 75 miliardi di euro di asset in gestione.
M&G ha presentato il Global Real Estate Outlook Report (https://view.ceros.com/m-and-g/global-real-estate-outlook-nov-2021/p/1) nel corso di una conferenza stampa che ha visto la partecipazione di José Luis Pellicer, head of investment strategy and research, Richard Gwilliam, head of property research, e Alex Lund, associate director of European research and strategy.
Rischi e opportunità legati all’inflazione
Le riflessioni dei manager di M&G hanno preso le mosse dall’andamento dei prezzi al consumo, notando che “molti dei fattori sottostanti a questa ondata sono temporanei”. Comunque sia, il settore immobiliare rimane un investimento potenzialmente vantaggioso nel medio e lungo periodo. Gwilliam ha parlato di “ripresa drammatica dell’attività economica. Penso che l’inflazione sia dovuta a fattori temporanei”, legati agli stimoli fiscali, che le banche centrali e i governi stanno grandualmente ritirando. D’altro canto, le banche centrali sono restie a incrementare i tassi d’interesse per rispondere alla fiammata dei prezzi al consumo.
Gwilliam ha sottolineato che la storia testimonia che nei periodi segnati da inflazione galoppante, come negli anni Settanta e Ottanta del secolo scorso, “i prezzi del real estate registrano incrementi notevoli”. Di conseguenza, l’immobiliare costituisce un asset class difensiva. Non nell’immediato, ha precisato Gwilliam, quando l’impatto a breve termine dell’inflazione non si trasla automaticamente nelle valutazioni degli immobili. “Ma se l’inflazione perdura”, ha aggiunto, “il real estate rappresenta una protezione del capitale a medio e lungo termine”.
Esg, elemento chiave alla base della polarizzazione del valore
Una parte consistente della conferenza stampa è stata dedicata al tema della sostenibilità. Pellicer, stimolato su chi paga il conto dell’obiettivo di arrivare a zero emissioni nette di CO2, è stato chiaro: “Bisogna essere pragmatici, i soldi non vengono dal cielo”. Ma, ha aggiunto, si può adottare una revisione dell’asset allocation che, pur difendendo il capitale, parta dal principio che i criteri Esg costituiscono “un investimento sociale, infrastrutturale, territoriale. Sono soldi veri che vanno sul territorio, sui trasporti, sugli studentati, sul social housing“.
Lund ha affermato che la Cop26 “in linea di massima ha conseguito dei risultati che ci invitano all’ottimismo”, sebbene la politica abbia assunto impegni non vincolanti. Ma, ha proseguito, “azionisti e investitori stanno assumendo impegni importanti”.
Gwilliam ha notato che “i tenant chiedono in modo crescente di rispettare certi criteri di sostenibilità”. Sta diventando chiaro a tutti che “se non facciamo qualcosa adesso, i costi saranno superiori in futuro”. Anche per effetto del Covid, il segmento degli uffici registra una crescente polarizzazione fra asset green, che diventano premium, e immobili che non rispettano criteri Esg, che si deprezzano.
Assisteremo, secondo le previsioni di M&G, anche a una ridefinizione delle relazioni tra locatari e proprietari lungo il percorso verso il raggiungimento dell’obiettivo di zero emissioni. Un traguardo che richiederà livelli di cooperazione senza precedenti.
“Non si tratta di dare solo una scrivania e un pc”, ha spiegato Gwilliam, “si tratta di offrire un posto dove la gente abbia piacere di stare per lavorare, un’alternativa più attraente dell’abitazione”.
La tecnologia sta esercitando un impatto significativo su segmenti emergenti quali le life science e i data center. La forte ripresa degli investimenti in venture capital in Europa in ambito healthcare, scientifico e nella ricerca si è concentrata principalmente su cluster universitari riconosciuti a livello mondiale.
In Asia, stima M&G, la rivoluzione green offrirà opportunità importanti agli investitori, in particolare attraverso il finanziamento di progetti ecosostenibili, la fornitura di energie rinnovabili e i relativi progetti di costruzione. Iniziative come il CleanTech Park di Singapore e il Pangyo Technovalley 2 in Corea del Sud offrono l’opportunità di approfittare dell’espansione delle tecnologie pulite e dei cambiamenti strutturali a lungo termine legati all’Esg attraverso investimenti diretti in strutture immobiliari.
La rivincità della città
Superata la fase critica della pandemia, segnata dai lockdown, le persone sembra voler tornare a un’esperienza fisica dell’acquisto, ma senza abbandonare i vantaggi dello shopping online. I negozi, nota M&G, non sono più soltanto spazi dove fare acquisti, ma luoghi in cui vivere delle esperienze di acquisto, curiosare e farsi un’idea dei prodotti. Inoltre, sono un avamposto essenziale nel processo di evasione degli ordini online. I parchi retail commerciali, in particolare, hanno tutte le carte in regola per trarre vantaggio da questo trend in crescita, così come gli asset situati in agglomerati urbani che sfruttano il click & collect.
Come nel segmento degli uffici, anche nel retail si va verso una polarizzazione. Gwilliam ha affermato che “gli asset di qualità sono sui massimi, in termini di valutazione, da diversi decenni. Ma molti negozi spariranno dal mercato.
Lund ha aggiunto che in mercati con tassi di penetrazione dell’ecommerce bassi, come Italia e Spagna, “il retail ha retto meglio”. Ma in tutti i mercati la logistica è esplosa, tanto da ridurre notevolmente il rendimento degli asset di qualità
Lund ha posto l’accento sulla “resilienza nel lungo termine” degli high-quality retail park e degli high-street shop, notando che gli asset nelle vie della moda delle città italiane hanno “livelli di valutazione interessanti rispetto ad altri Paesi”.
Ritorno negli uffici, ma con maggiore attenzione al benessere, e rilancio dei negozi fisici si combinano nel trend, definito “di lungo termine” da Gwilliam, di riscoperta delle città. La vita nelle metropoli è attraente. E sembrano smentite le previsioni di quanti, all’inizio della pandemia, pronosticavano una fuga verso la campagna. Gwilliam ha ricordato che “anche in passato in corrispondenza di fatti drammatici, come terremoti e pandemie, la gente lasciava le città e poi è tornata”.
Il riposizionamento dei portafogli in chiave green
Pellicer, in conclusione, ha detto che “stiamo assistendo all’emergere di una serie di tendenze in un contesto in cui il venir meno delle restrizioni economiche e sociali ha lasciato spazio a una maggiore domanda da parte dei consumatori e degli occupanti in alcune location. Ma siamo ancora in presenza di un’offerta limitata, il persistere dei lockdown e problemi nella catena di approvvigionamento. Sarà cruciale identificare i vincenti in questo contesto. La pandemia ha rappresentato un forte campanello d’allarme per le questioni legate alla sostenibilità, per gli investitori e per i locatari. È sempre più evidente il fenomeno per cui i tenant pagano green premium per gli immobili che presentano solide caratteristiche Esg e, di contro, chiedono un brown discount per quegli immobili con prestazioni ambientali più scarse. Il rischio di stranded asset sarà inevitabile. Sarebbe assai opportuno che gli investitori immobiliari si preparassero a posizionare i portafogli di conseguenza, in vista del 2030”.
