Investire in immobili, nel 2022? Sì, conviene. Ma solo in qualche caso. Perché gli immobili da investimento sono diventati asset come tanti, rispetto a cui esistono alternative. E oggi, secondo alcuni dati statistici, investire nell’azionario offre ancora le opportunità maggiori. Lo riferisce Moneyfarm, attraverso un report curato da Roberto Rossignoli, portfolio manager (nella foto).
Quando diventa un investimento, una casa è un asset da valutare con parametri di tipo finanziario, evitando alcuni bias molto comuni. Un immobile può diventare asset finanziario e bene tangibile, con il quale si può creare un legame emozionale: questo può indurre in confusione. Perché applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri investimenti potrebbe risultare molto più difficile. Per esempio, una casa di famiglia ereditata, pur avendo lo stesso valore di mercato di un altro immobile, tende ad essere sopravvalutata dai proprietari proprio per via del legame affettivo che col tempo si è creato, tendenza conosciuta come “effetto ancoraggio”.
Investire in immobili nel 2022: l’analisi di Bankitalia
Un altro fondamentale concetto finanziario, spesso scarsamente considerato, è quello del costo opportunità: quando si valuta l’investimento in immobili non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma ragionare anche sul possibile impiego alternativo del capitale. Una casa acquistata e affittata potrebbe dar vita ad una piccola rendita. Ma se si decidesse di investire lo stesso capitale sui mercati finanziari?
Per l’analisi annuale di Bankitalia, i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili negli ultimi 10 anni per il 67,2% degli italiani. Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione. Una casistica che si adatti a tutte le circostanze non esiste: ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. Ma l’evidenza statistica suggerisce che nella maggior parte dei casi, i mercati finanziari offrono maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare.
Investire in immobili: mutuo, capitale o crowdfunding?
La prima decisione da prendere? Stabilire se utilizzare il proprio capitale oppure accendere un mutuo che, ovviamente, ha dei costi –oggi molto aggravati dal rialzo dei tassi in atto da parte delle Banche Centrali– ma è anche un’opportunità per sfruttare la leva finanziaria, che incrementa in modo significativo la possibilità di accumulare ricchezza nel lungo termine. Per questi motivi, laddove sia conveniente, si dovrebbe cercare di massimizzare la quota che si prende a prestito e investire il capitale restante in soluzioni più liquide e con maggior potenziale di rendimento. Oltre al mutuo, per finanziare l’acquisto di un immobile si può ricorrere al crowdfunding immobiliare, con cui un investitore finanzia un progetto privato attraverso un prestito, in maniera indistinta e senza (o con minime) intermediazioni.
Quando il settore immobiliare si trasforma in una “trappola”
Aggiunge Moneyfarm: l’immobiliare rimane un asset class difficile da gestire. Alcune soluzioni tipiche del mercato privato, come la partecipazione diretta in portafogli di immobili, possono generare flussi di cassa e un apprezzamento del capitale, ma sono difficilmente accessibili a costi contenuti e sono caratterizzate da scarsa trasparenza. I costi di mantenimento di tale investimento non sono bassi, e spesso si sopravvaluta il rendimento effettivo offerto dall’affitto. Rimane la componente di apprezzamento del capitale, ma al di fuori delle grandi città internazionali, che riflettono particolari dinamiche molto idiosincratiche tipiche dei beni di lusso (cosiddetti beni di Veblen, più sale il prezzo più sale la domanda), risulta una scommessa spesso rischiosa.
I costi dell’investimento immobiliare
Quando si compra un immobile, il primo costo da considerare è quello legato alla transazione: la parcella del notaio, le imposte e i costi legati all’acquisto della casa possono determinare spese anche di diverse migliaia di euro, che vanno sommate al prezzo di acquisto quando si considera la convenienza dell’investimento. Un altro costo da tenere in considerazione sono gli oneri fiscali, che possono essere anche molto elevati se si tratta di seconda casa. Infine, bisogna tenere in considerazione eventuali costi di ristrutturazione.
Una strategia può essere quella di mettere l’investimento immobiliare a reddito, anche se occorre considerare le imposte e i rischi legati alla morosità dell’affittuario e tenere comunque presente che i rendimenti medi degli immobili possono variare moltissimo tra una zona e l’altra della penisola. Secondo Idealista, tra i capoluoghi italiani, Taranto e Siracusa sono i più redditizi, con un indice di rendimento pari all’11,6%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%). Dall’altro lato, i rendimenti più bassi d’Italia spettano ai proprietari di case in affitto a Siena (3,1%), Salerno (3,2%) e Venezia (4,1%). A Roma la redditività lorda sale al 4,6%, mentre Milano si attesta al 5,6%. I rendimenti maggiori si trovano nelle città dove il mercato immobiliare è abbastanza ridotto.
Cinque fattori da considerare prima di investire in immobili
Il primo è la valutazione. Il valore reale (che tiene cioè conto dell’effetto dell’inflazione) degli immobili negli ultimi 25 anni è sceso mediamente del 15%, in un periodo in cui i livelli di inflazione non sono stati particolarmente elevati. Se il valore immobiliare è rimasto costante nelle grandi città come Roma e Milano, è però crollato in altre aree del Paese. Il secondo è il fattore fiscale: se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime abitazioni, lo stesso non si può dire delle seconde. Occorre inoltre considerare eventuali imposte locali.
Il terzo fattore? L’affitto. Anche come conseguenza dell’elevato tasso di proprietà immobiliare (il 73% degli italiani possiede almeno una casa di proprietà), il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati. Poi c’è la liquidità: l’investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere molto onerosi. Infine, il quinto fattore è la diversificazione: possedere una prima casa significa essere già esposti al rischio legato al settore immobiliare. In un’ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi del settore.
In definitiva, conclude Moneyfarm, se si acquista in una grande città o in una località turistica rinomata allora sì, investire in immobili, nel 2022, conviene ancora. Ma non è l’unica soluzione di investimento. Le alternative, a partire dai mercati finanziari, non mancano.
