Non performing exposure protagonisti anche della terza sessione della Conference in Deep dedicata agli Npe. Focus tutto rivolto al settore immobiliare, reduce da un andamento decisamente sull’ottovolante a partire dal post pandemia.

Sempre in collaborazione con Cherry Bank, Datasite, D&K e Tma Italia e con la moderazione di Laura Morelli, è stato approfondito il tema dei crediti deteriorati in un ambito molto sentito anche a livello internazionale, viste le crisi in corso in Cina, a Hong Kong, ma che anche in Europa sta iniziando ad affacciarsi, vedi i problemi riguardanti la Germania e, da prima, il Regno Unito.

Corea di Coldwell Banker Commercial Italia: “Occhio all’ultimo trimestre 2023”

La conference si apre con una view globale da parte di Giampaolo Corea, executive director Coldwell Banker Commercial Italia: “La performance del Pil in Italia è stato esemplare dopo il Covid. Tasso di disoccupazione stabilizzato al 7%, bilancia commerciale ottimale nei rapporti con i Paesi extra Ue, un sistema produttivo che almeno più che competitivo, con tanto di recupero dei punti percentuali andati perduti durante il Covid, ma anche precedenti alla pandemia. In questo senso nell’immobiliare abbiamo messo a segno performance interessanti: oltre 12 miliardi di investimenti nel 2022 grazie a tre fattori. Il primo è l’erogazione del credito nel post Covid. Il secondo un’inflazione estremamente contenuta e i bonus edilizi che hanno galvanizzato il mercato.

Prosegue Corea: “Il quadro si è capovolto nel giro di qualche mese. Le politiche espansionistiche della Bce si  è invertita. L’inflazione si è impennata, in Italia al 9% con tanto di contrazione dell’attività del credito. E soprattutto i bonus edilizi sono stati revocati e non prorogati. Alla fine nel  2022 abbiamo avuto la metà degli investimenti nel mercato immobiliare, appena 6 miliardi”.

La nota positiva? “C’è stata: il quarto trimestre del 2023 ha registrato volumi di investimenti molto più rilevanti del ciclo dell’intero 2023: più precisamente un +80% rispetto al terzo trimestre. E anche +20% rispetto allo stesso trimestre del 2022. Ecco perché dobbiamo aspettarci un 2024 migliore. Probabilmente con un trend di investimenti che andrà a concentrarsi più nella seconda metà dell’anno sperando che l’inflazione abbia una caduta più libera possibile”.

E sulla compravendita dei crediti? “Il nostro outlook immobiliare è all’insegna della ripresa, il volume è stato significativamente più basso nel 2023, circa 13 miliardi in meno rispetto al 2022 secondo i market watcher più accreditati. Questo perché sostanzialmente manca la benzina. Per il 2024, se fossi io l’investitore, mi concentrerei di più sui singoli crediti che su pacchetti interi”.

Angelelli, Greenberg Traurig Santa Maria: “La chiave è la finanza alternativa”

Corrado Angelelli, partner banking e finance Greenberg Traurig Santa Maria, si concentra sugli strumenti, ma anche su soggetti e normative: “Il problema del credito inizia a essere significativo e lo dimostrano le recenti difficoltà della Germania nell’immobiliare. Tuttavia ci sono strumenti normativi che ci permettono di affrontare questa emergenza. Nel corso del 2024 la parola d’ordine è sicuramente finanza alternativa.

Continua Angelelli: “Stanno aprendo un po’ ovunque i cosiddetti fondi di debito, già protagonisti in Germania e in Inghilterra e iniziano a vedersi anche in Italia. Sono diversi e variegati anche i soggetti che intendono entrare in questo tipo di mercati e il panorama legislativo ha facilitato tutta una serie di passaggi che prima apparivano complessi, basti pensare alle licenze o alle ritenute. Oggi qualunque soggetto non bancario che voglia offrire un prodotto può farlo. Un paio di esempi: i veicoli della cartolarizzazione che possono fare finanziamenti diretti e la possibilità di emettere obbligazioni da parte delle corporate”.

Giudici, Intrum Italy: “Npe immobiliari, il problema della granularità”

Per Stefano Giudici, head of real estate & leasing Intrum Italy, l’aspetto più complesso riguarda quello della granularità, con il mercato che fisiologicamente va a concentrarsi sulle operazioni più grosse e complesse. Parlando di Intrum, spiega: “Quando si chiude una posizione, si toglie il soggetto dal fardello del debito. Noi abbiamo liberato 150mila soggetti dal debito cattivo. A livello globale sono 5 milioni, con tanto di riabilitazione agli occhi della comunità finanziaria e dando loro nuovamente l’accesso alla possibilità di avere prestiti o altri tipi di supporto. Sostanzialmente sono soprattutto le grandi operazioni quelle più diffuse ma non mancano anche quelle piccole, situazioni ad esempio di grandi capannoni più o meno abbandonati che i proprietari non vedono l’ora di liberarsene”.

Il ragionamento è legato anche alle tempistiche, spesso ostili. “Ho un immobile,  c’è un’offerta, si può chiudere. Ma poi subentrano vari fattori, ad esempio lo scostamento a livello di perizia che bisogna allineare tra le parti e allora si perde un sacco di tempo e il rischio è che l’altra parte chiuda con un ‘no grazie compriamo un altro capannone’. Quello che deve fare il servicer è applicare regole ferree ma trasparenti e tracciarle, in modo tale che il deliberante in tempi brevi possa fornire un prezzo equilibrato sulla base di dati ed elementi modulati e raccolti da varie agenzie e soggetti coinvolti”.

Pasinelli, Arecneprix: “L’asset? Va analizzato in maniera fattoriale”

Stefano Pasinelli, Head of Npe Re asset management Arecneprix parte da una parola, l’asset: “Tutti pensiamo all’immobile, ed è anche corretto. Ma pensando alla strategie di valorizzazione e di gestione credo sia riduttivo. L’asset è anche l’azienda. I dipendenti. Ci sono garanzie immobiliari, ma anche il business, e poi anche gli stakeholder”.

Prosegue Pasinelli: “La strategia in questo senso deve diventare sartoriale, partendo da un’analisi dei fondamentali dell’asset inteso per l’appunto in maniera multifattoriale. L’obiettivo è quello di valorizzare tutte le parti coinvolte e per poterlo fare dobbiamo partire dall’esame del contenitore, l’immobile, ma anche il contenuto e il contesto di mercato in cui si colloca. Arecneprix parte solitamente dal bilancio dell’azienda. Se l’azienda ha bisogno dell’asset per sopravvivere e per esercitare la sua attività, non possiamo certo pensare di venderlo ma dobbiamo pensare ad un’altra strategia”.

Morana di Npls Re-Solutions: “Npe immobiliari? Guardiamo al debitore”

Massimiliano Morana Ceo Npls Re-solutions cambia il punto di vista: “Parliamo quasi sempre di banche e di servicer ma noi preferiamo guardare ai debitori. Quanti sono? Io dico che solo uno su mille ce la fa. E allora gli altri 999 che fine fanno? Una volta il debitore era il miglior cliente della banca. Oggi le banche sono più a tenuta stagna ma non va dimenticato che i debitori sono anche correntisti di una banca e c’è il rischio di perderli. A meno che non proviamo a gestirli diversamente rispetto al solito”.

In che modo? Conclude il manager: “Il punto di attenzione deve andare per noi in direzione del debitore e tenerlo vivo, per permettergli successivamente la restituzione dell’accesso al credito. In questo senso gli Sgr avranno ruolo importante nel futuro. A fronte delle poche risorse per accedere a creditori esteri, l’idea è un maggiore coinvolgimento da parte loro, con un obiettivo che potrebbe essere ad esempio convincere il debitore a cedere l’immobile pur rimanendo all’interno dell’abitazione, con minime quote date: una direzione futura potrebbe essere questa”.

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