Il mercato immobiliare ha retto l’impatto del Covid-19 meglio di quanto si temesse. I lockdown hanno accelerato, in

alcuni casi in modo drammatico, dei trend che erano già in corso. Ma non siamo entrati in un’era totalmente nuova: nessuna rivoluzione alle porte.

Sono queste le principali evidenti emerse dal convegno phygital “A tutta R – Real Estate, Ripartenza, Recupero, Responsabilità”, organizzato da Credit Village e T.W.I.N. Dealflower è media partner dell’evento.

Un mercato resiliente

Ad aprire i lavori è stato Stefano Magnolfi, executive director Crif Real Estate Services, che ha fornito una overview su trend e driver di ripresa del mercato immobiliare. Magnolfi ha definito “un inciampo” i lockdown nella tendenza di crescita del residenziale, mercato che continua ad andare bene. Il manager di Crif ha evidenziato che la logistica sta facendo molto meglio rispetto al retail e ha definito le dinamiche Esg “un impatto a lungo termine”.

Elena Cannazza, head of Legal Centotrenta Servicing, ha fornito un quadro delle normative sulle cartolarizzazioni immobiliari, che ha fatto da introduzione a una tavola rotonda sulle securitisations nel real estate.

Corrado Angelelli, partner di Greenberg Traurig Santa Maria, e Giuseppe Andrea Giannantonio, partner di Chiomenti, hanno ulteriormente inquadrato il tema dal punto di vista legale e fiscale. Gianluca De Simone, Ceo & co-founder di Recrowd, ed Emanuele Grassi, Ceo e founder di GMA, hanno analizzato l’utilizzo di crodwfunding e lending peer-to-peer nel mercato del real estate.

Il dibattito fra i partecipanti a questa tavola rotonda si è incentrato soprattutto sull’utilizzo della reoco nelle operazioni di cartolarizzazione, un’evoluzione che necessiterebbe di una reinterpretazione delle lettera della norma.

Il nodo delle aste

La round table successiva è stata dedicata alla gestione degli open data e ai riflessi nell’operatività delle esecuzioni. Renato Ciccarelli, fondatore di IT AUCTION e direttore generale di neprix, ha posto l’accento sull’importanza dei dati. Andrea Ricci, Ceo di Juliet–Quaestio Cerved Credit Management e direttore generale di Cerved Credit Management, si è focalizzato sulla rivalutazione degli immobili nelle aree meno densamente abitate.

Ampio spazio, in questa tavola rotonda, è stato dedicato a come rendere più efficienti le aste immobiliari. Mirko Frigerio, executive vice president e founder di NPLsRE Solutions, ha sottolineato che, causa lockdown, “mancano all’appello 34mila immobili che sarebbero andati in asta. Da settembre vedremo le primo pubblicazioni. Ma ci sono anche circa 40mila pignoramenti fermi”. Secondo Frigerio, stante il quadro attuale “il problema lo vedremo nel 2023: arriveranno circa 120mila immobili in asta in più”.

Simone Luchini, head of real estate department di Phoenix e presidente onorario di T6, ha affermato che “non si può fare affidamento sui tribunali” per sbloccare il mercato delle aste immobiliari. Ciccarelli, però, ha replicato che, posto che i tempi della giustizia costituiscano un problema in Italia, non sono l’unico responsabile del cattivo funzionamento del sistema delle aste: “Il mercato non si sta comportando bene. Occorre scoperchiare qualche pentolone, distinguere fra i soggetti che s’insinuano nei processi solo per speculare, facendo male al sistema”.

L’ufficio cambia, ma non muore

Antonio Intini, chief business development officer di IMMOBILIARE.IT, ha snocciolato le cifre di un mercato che, come detto, ha retto decisamente meglio delle attese. “Tra maggio e giugno 2020 abbiamo registrato il record di contatti”, ha spiegato Intini. Il traffico su Immobiliare.it ha continuato a crescere durante tutto il periodo della pandemia. E ora si registra un recupero di interesse per il Sud, le isole e i piccoli centri. Inoltre, Intini ha fornito alcune indicazioni sull’impatto dello smartworking: “La superficie media nelle ricerche è cresciuta del 10%. A Milano la preferenza per balconi e terrazze è quadruplicata.

I dati empirici di Intini hanno fornito il gancio per l’ultima tavola rotondo, in cui si sono sono confrontati investitori, professionisti e imprenditori sugli scenari nell’era post-Covid e il ruolo strategico dei fattori Esg nel settore immobiliare.

Punto di partenza del dibattito è la domanda che circola nell’aria da un anno e mezzo: l’ufficio tradizionale è morto? Fondamentalmente la risposta è no. Fabio Mantegazza, head of letting & sales di BNP Paribas Real Estate Advisory, ha detto che “il futuro sarà portare un po’ di casa al lavoro”. Ma, ha aggiunto, “nell’ultimo mese abbiamo registrato il record delle transazioni di uffici”. Gli ha fatto eco Manuela Di Marino, senior director cross business development & commercial planning di RINA PRIME Value Services: “La sostenibilità degli edifici e il wellbeing dei dipendenti sono tendenze destinate a restare”, ma l’ufficio è vivo e vegeto.

Niente South working e riscoperta dei borghi abbandonati, insomma. Leonardo Cavalli, managing partner di One Works, però, ha notato che la penetrazione del digitale “sta aiutando a tornare alle relazioni di prossimità e comunità”. Andrea Ciaramella, professore associato, co-fondatore Real Estate Center del Politecnico di Milano, ha sottolineato che prima di poter pensare a una decentralizzazione del lavoro bisognerebbe risolvere i problemi infrastrutturali; a partire dal fatto che “almeno il 30% degli italiani non dispone di banda larga”.

Tutti concordi sul fatto che il new normal del lavoro vedrà da uno a tre giorni settimanali di smartworking e il resto in presenza. Anche perché, ha notato Ciaramella, “come esseri umani cresciamo se c’è interazione, scambio quotidiano”.

Matteo Baroni, coordinatore nazionale comunicazione di ANCE Giovani e amministratore unico MBA Costruzioni, ha incentrato l’intervento sul SuperEcoBonus, potenzialmente un vero volàno per il settore immobiliare, ma “pensato in modo machiavellico”. E, di conseguenza, ha “creato un mercato sclerotico”.

Tanta carne al fuoco, insomma. Vedremo quale direzione prenderà il mercato del real estate nell’ultima parte del 2021. E, soprattutto, quale impatto avrà la massa di capitali in arrivo con il Pnrr, incentrata sulla transizione energetica.

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