Tanta logistica. Alcuni deal significativi nel residenziale, negli uffici e nel retail. E un ritorno d’interesse per l’hotellerie. In estrema sintesi, questo è stato l’andamento del mercato del real estate in Italia nei primi dieci mesi del 2021. Un periodo segnato dalla conferma che la pandemia da coronavirus Covid-19 ha provocato un’accelerazione drammatica di alcuni trend già in corso, in particolare degli investimenti nella logistica. E, al contempo, non ha completamente stravolto lo stile di vita degli italiani.

Dealflower ripercorre a volo d’uccello quanto accaduto sinora nel settore immobiliare. Facendosi aiutare da Alessandro Mazzanti (nella foto di copertina), Ceo di CBRE Italy.

Numeri inferiori rispetto al 2019, ma la ripresa è forte

La società di consulenza recentemente ha pubblicato un report sulle locazioni nel terzo trimestre. Da cui emerge un consolidamento della ripresa registrata da inizio anno.

Il primo semestre era andato in archivio con numeri in calo rispetto a un anno prima in termini di volumi, ma in crescita guardando al numero di transazioni.

Nel corso dell’anno, intervenendo a tavole rotonde e convegni, gli operatori hanno confermato a più riprese e in modo unanime la risalita del mercato.

I cantieri, soprattutto a Milano, si sono fermati soltanto per pochi mesi nel 2020, con il lockdown. Ma poi hanno ripreso a pieno regime. E, restando al capoluogo lombardo, l’impulso delle Olimpiadi invernali e la costruzione del nuovo stadio San Siro, accanto alla riqualificazione delle periferie (vedi il progetto SeiMilano), promettono di portare avanti il lifting della città, iniziato dopo l’Expo.

Mazzanti conferma la ripresa in atto. “Nella prima parte dell’anno i volumi sono stati inferiori rispetto allo stesso periodo del 2020”, dice il Ceo di CBRE Italy. “Secondo le nostre previsioni, le transazioni immobiliari quest’anno saranno in doppia cifra, ma inferiori ai 12 miliardi del 2019, quando toccarono il massimo storico. Il motivo principale è legato a una caratteristica del mercato italiano, ovvero il peso relativo dell’investimento di immobili residenziali destinati all’affitto. In altri Paesi europei si tratta del secondo mercato, negli Usa addirittura del primo. Crediamo che questo investimento sarà protagonista dei prossimi cinque-dieci anni, ma al momento rappresenta l’8-10% delle transazioni complessive”.

Terreno di caccia per gli investitori esteri

Guardando all’attività di M&A e alle partnership, l’anno è stato segnato dalla joint venture illimity-Apollo, il co-investimento di CPP Investments su Mind (deal da 400 milioni), la doppietta di Colliers (Antirion e Colliers Italia), l’acquisizione di Polis Fondi Sgr da parte di Lbo France, la partnership tra DeA Capital, De Agostini, DeA Capital Real Estate Sgr, CPI Property Group e Nova RE SIIQ.

Emerge, ancora una volta, il predominio sul mercato italiano degli investitori esteri. Mazzanti conferma: “Tre operazioni su quattro sono effettuate da player esteri. Gli investitori sono americani, tedeschi, britannici, francesi, ora anche coreani”. Non è così in altri Paesi, come, per esempio, la Francia, dove gli investitori esteri pesano per circa il 40% del totale.

Mazzanti sottolinea l’attivismo anche al di fuori dei confini italiani di DeA Capital, ma non c’è paragone rispetto a quanto fanno in Italia player esteri. “C’è un duplice tema”, spiega il Ceo di CBRE Italy. “Da un lato, il mercato domestico è piccolo ed è difficile raggiungere una massa critica sufficiente da poter giocare un ruolo da protagonisti. Dall’altro lato, gli investitori esteri attingono al risparmio locale, mentre da noi non si riesce a convogliare il risparmio privato, che è ingente, verso i fondi immobiliari”.

Logistica superstar

A dominare il mercato è stata la logistica: Amazon, ça va sans dire, è il grande vincitore della pandemia. Impossibile ripercorrere tutti i deal. Citiamo, a titolo di esempio, Allianz Real Estate che ha comprato un parco logistico BTS a Novara, un deal da 150 milioni di DeA Capital Real Estate Iberia in Spagna e un’altra operazione di DeA Capital da 268 milioni, un deal da 130 milioni di Goldman Sachs Asset Management e Kervis Sgr

“La logistica è cresciuta moltissimo e sta continuando a crescere”, conferma Mazzanti. Al punto che ci sono “segnali preoccupanti”: i rendimenti sono scesi al di sotto del 4%, tendono al 3,5% netto. E “qualche investitore comincia a considerarli troppo bassi”. Non si può parlare di bolla, ma certo è un segmento densamente popolato.

La prateria del residenziale

Il residenziale/retail ha visto il botto a ottobre, con il deal Reale Compagnia Italiana da circa 1,3 miliardi messo a segno da Blackstone (circa un terzo del portafoglio è residenziale). Spiccano anche il trophy asset da 100 milioni comprato da Merope a Roma e l’acquisto del palazzo comunale di Largo Treves, a Milano, da parte di Stella Real Estate (52,7 milioni). Da segnalare la vivacità del mercato di Torino, con le operazioni di Zetland Capital e Crea.Re Group e di Azimut Libera Impresa sulla ex sede della Stampa.

Già rilevante prima, il residenziale ha ricevuto una spinta ulteriore dal Covid, perché, spiega Mazzanti, “le persone hanno passato più tempo in casa”. Questo segmento, attualmente pari al 5% del mercato, “potrebbe arrivare al 10%”. Lo spazio di crescita negli acquisti per investimento è enorme. “C’è tantissimo da fare nel residenziale”, nota il manager di CBRE Italy. “La percentuale di immobili in affitto è in crescita. E’ un patrimonio enorme da riposizionare, ricomporre, riqualificare”.

L’ufficio non è morto

Quanti pronosticavano il superamento dell’ufficio grazie allo smartworking, esploso con i lockdown, sembrano essere stati smentiti. L’ufficio, conferma Mazzanti, “rimane centrale, per scambiare esperienze e opinioni, nonché per incontrare fisicamente i clienti. Abbiamo imparato che è efficiente e utile fare una call“, prosegue, “però l’ufficio resta fondamentale come lungo di incontro e interscambio. Certo, si ripensano gli spazi”. Se prima del Covid si ragionava sul restringimento degli uffici, alla ricerca del massimo risparmio, “oggi c’è la tendenza giustamente a privilegiare il benessere dei dipendenti”. Quindi, “la domanda netta di uffici probabilmente si è ridotta, ma c’è un’enorme esigenza di riqualificazione degli immobili, secondo i criteri Esg”.

Le tendenze

Fra i trend emergenti, prendono corpo gli sviluppi di studentati, come la riqualificazione dell’area denominata “Nodo Bovisa” da parte del consorzio Mo.LeCo.La guidato da Hines e un deal di M&G Real Estate a Torino. Più faticoso il decollo di senior living e housing sociale, che, però, devono necessariamente essere considerati – così come gli spazi verdi e, più in generale, la sostenibilità sociale e ambientale, oltre che economica – nei progetti di sviluppo a Milano per volontà dell’amministrazione guidata da Beppe Sala, linea interpretata dall’assessore alla Casa, Pierfrancesco Maran (vedi, a titolo di esempio, il progetto MilanoSesto).

Mazzanti invita a guardare ai “trend sottostanti”, ovvero a “una popolazione universitaria molto importante”, con una domanda potenziale di studentati pari a cinque volte l’offerta attuale. Tanto spazio di crescita, dunque.

Per quanto riguarda il senior living, invece, è vero che l’Italia è un Paese vecchio, ma “culturalmente vedo dei limiti allo sviluppo di questo segmento”, perché ci sono tante abitazioni di proprietà degli anziani, che “tendono a restarvi”.

Sì, viaggiare

Da ultimo, uno sguardo all’hotellerie. Settore massacrato dal Covid, da inizio anno ha cominciato a suscitare l’interesse degli investitori più lesti ad anticipare i trend. La convinzione è che, grazie al piano vaccinale, viaggi e turismo siano pronti a decollare. Un assaggio lo si è avuto nell’estate scorsa, per quanto gli spostamenti fossero limitati e le presenze nelle strutture d’accoglienza contingentate. A spiccare è l’acquisizione dell’Hotel Britannia Excelsior da parte di Bain Capital Credit e Omnam Group. Da segnalare anche la partnership tra Immobiliare Angst, che fa capo al gruppo Bizzi & Partners, Intesa Sanpaolo e fondi gestiti o rappresentati da Carval Investors per lo sviluppo immobiliare dell’ex hotel Angst di Bordighera, che verrà trasformato in 75 appartamenti di lusso con relativi servizi.

Il Covid, spiega Mazzanti, ha cambiato l’orientamento degli investitori, prima focalizzati sulle grandi città. “Possiamo rinunciare a un incontro d’affari”, nota, “ma se vuoi vedere Venezia devi andare a Venezia”. Il segmento dell’accoglienza, per quanto colpito duramente, ha retto alla mazzata della pandemia grazie al turismo interno, sostenuto dal risparmio degli italiani. Non è stato così, per esempio, in Spagna, dove il turismo è quasi interamente dall’estero. Inoltre, prosegue il Ceo di CBRE Italy, l’alberghiero “è l’unico settore in cui c’è uno stock superiore agli altri Paesi europei”, con oltre un milione di camere. E’ un settore frammentato, quindi con grandi spazi di consolidamento da parte delle catene. Mazzanti prevede che il trend di crescita degli hotel a 4 e 5 stelle, iniziato quanto meno nel 2015,  “riprenderà con forza nei prossimi cinque anni. La domanda va in quella direzione”. Ci sono “centinaia di milioni di persone che, grazie ai voli low cost, vogliono venire a visitare il patrimonio culturale, artistico e paesaggistico italiano”.

In conclusione, Mazzanti sottolinea che la lezione principale del Covid, per quanto riguarda il mercato del real estate, è che, “anche in una crisi così devastante, emergono segmenti interessanti in cui investire, seguendo l’evoluzione dei bisogni delle persone”.

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