Il real estate sta vivendo un momento di trasformazione. Tra tassi in aumento e incremento dei costi, per gli asset manager immobiliari la gestione degli immobili diventa più complessa. Come affrontare le criticità del momento attuale, sia nella scelta degli asset sia nella loro valorizzazione post acquisizione? A queste domande si è cercato di dare una risposta nella business breakfast organizzata da Dealflower in collaborazione con lo studio legale Ashurst.
Real estate, contesto complesso. Incide inflazione
Il real estate sta attraversando un momento molto complesso dovuto all’incremento dei costi e all’inflazione. Ciò comporta “un approccio molto più dettagliato rispetto al passato”, ha detto Marco Corti, Country head Italy di Barings. “Chi decide di fare un investimento immobiliare è molto più consapevole, le domande sono sempre più esigenti e quindi le negoziazioni sono più lunghe. Ma questo è il nostro mestiere. Bisogna agire per creare valore. In questo contesto le aspettative sono di stabilizzazione. Ci aspettiamo, infatti, che ci possa essere un po’ meno di attività e quindi un rallentamento della crescita rispetto al passato”.
Sulla stessa linea d’onda Raoul Ravara, managing director – asset management di Hines, secondo cui “l’inflazione ha sicuramente inciso. Adesso anche in Italia, con la fine dei bonus e lo svuotamento delle pipeline, credo che un po’ di rallentamento ci sarà. Anche le operazioni che abbiamo in corso hanno subito un rallentamento. Una differenza che vediamo è che la parte dell’asset management diventa molto importante. La peculiarità di Hines è che ha un focus, partito da un paio di anni, sulla parte operations. In particolare siamo impegnati nel segmento degli studentati che sono una asset class molto importante perché c’è una carenza di prodotto e molta domanda. Sugli studentati adottiamo il modello hospitality”.
La centralità dell’asset manager è stata sottolineata anche da Gregorio Ott, director fund management di Dea Capital Real Estate Sgr. “Noi gestiamo il risparmio con circa 60 fondi, ognuno con una sua strategia. Il momento è complesso e l’asset manager è fondamentale. Occorre sfruttare gli aspetti che stiamo subendo come ad esempio l’inflazione”.
Un settore profondamente cambiato
Secondo Luca Migliaccio, director di Ardian, “oggi il mercato è cambiato, il contesto macro è straordinario in senso negativo e la percezione è che non si tornerà a livelli di un anno fa. Le Capex sono la componente fondamentale. Dal 2020 ad oggi si è registrato un incremento del 30-40%, questo significa che si distrugge il valore di investimento, quindi diventa fondamentale la valutazione”.
In questo contesto “serve ampliare il panel di potenziali fonti di debito. Non solo banche ma anche fondi e poi rinegoziare attraverso vendor loan. Noi ad esempio guardiamo asset class dove la componente finanziaria è bilanciata dalle vendite.”
Gli fa eco Pietro Moro, head of acquisition Bnp Reim. “Il mercato è profondamente cambiato in 15 mesi. Lo si vede anche sull’approccio venditore-acquirente. La parte finanziaria sta contribuendo al rallentamento che pensiamo continuerà fino alla fine dell’anno. Noi però non stiamo fermi. Stiamo guardando mercati di nicchia, l’health care, la logistica e molto il leisure in tutte le sue forme.
Secondo Andrea Caputo, partner dello studio legale Ashurst, il fatto che ci si focalizzi su determinate città, in primis Milano e Roma, potrà portare ad una “Italia che viaggerà a due velocità. Se non ci saranno interventi strutturali europei e statali rischiamo di avere un solco e avere grandi città nelle quali si concentrerà l’afflusso di grandi società e quindi di lavoro e in generale di crescita del mercato; di contro ci sarà un detrimento delle altre città”.
