Il tempo di compravendita in America per un immobile è di circa 23 giorni. E in Italia? Andiamo male: la media è sette mesi. Margine di movimento ce n’è, questo appare evidente, per migliorare e velocizzare il mercato. Va in questa direzione l’espressione Reopla, acronimo di “real estate oplà”. Ma quella lanciata nel 2015 da Patrick Albertengo, cofounder e managing director della startup fondata a Torino e acquisita nel 2021 dal gruppo tedesco Sprengnetter (qui la nostra video intervista realizzata nel 2021) è ben più di una semplice sfida. “In realtà -rivela Albertengo- siamo anche migliorati negli ultimi anni. Una volta i tempi di attesa erano pari a 9 mesi”.
La sfida di Patrick è quasi una questione personale. Ha studiato economia a Torino e un passato a Jojob. “Ma la mobilità sostenibile non mi appassionava. Così sono andato a studiare il mercato immobiliare a Miami, dove sono rimasto 4 mesi: lavoravo come barista di sera, di giorno studiavo e mi informavo sul mercato”.
Prima di Reopla, fondato assieme a Consuelo Tarantini e Gabriele Billitti (nella foto sotto) ha provato a importare in italia il cosiddetto Multiple listing service: “Per dirla semplice, una piattaforma in grado di far collaborare le agenzie, che mettono in condivisione i propri immobili per avere maggiore visibilità. Ma in Italia non ha funzionato”.
Avm al servizio di Keller Williams
E così ecco Reopla, piattaforma digitale che ha come obiettivo la semplificazione delle transazioni immobiliari e dei processi di compravendita. L’ultima partnership a febbraio. Dopo Engel & Völkers, anche Keller Williams, il più grande franchising immobiliare al mondo con 210mila agenti in 58 paesi, ha avviato una collaborazione con la società proptech torinese, di cui utilizzerà la tecnologia Avm, sigla che sta per Automated valuation model.
“Un algoritmo che però è qualcosa di più di un semplice algoritmo” commenta Albertengo. Avm fornisce le valutazioni online automatiche più precise e trasparenti del mercato, dotando così i propri agenti immobiliari di uno strumento che fornisce informazioni estremamente dettagliate su porzioni di territorio anche molto piccole e li assiste nella fase di valutazione.
Cento immobili al secondo. Margini di errore minimi
Avm, ecco come funziona
Cinquecento agenzie sparse sul territorio. Agenzie, piuttosto che le banche. “Conoscono vita, morte e miracoli degli immobili. Le loro informazioni sono quelle più precise possibili” sottolinea Albertengo.
Che prosegue: “Noi interveniamo nella fase successiva alla richiesta del mutuo: il responso del perito ci permette di essere aggiornati sul mercato un po’ prima della media. Analizzando milioni e milioni di dati raccolti da agenzie e dal mondo peritale riusciamo a ottenere, e quindi fornire, una valutazione sulla base comparativa. Per noi, è un database sul compravenduto unico in Italia”.
Mercato Npl: “Il tasso di deterioramento nel 2023 potrebbe raddoppiare”
Mercato residenziale: “Transazioni in inevitabile calo”
Molto dipenderà dagli indicatori economici, e in questo senso la riduzione dei costi dell’energia potrebbe avere un impatto non indifferente. Ma è anche vero che l’inflazione rimarrà alta ancora per molto tempo. Il tasso di crescita dei prezzi al consumo a marzo è in fase di rallentamento (ne parliamo qui), ma questo non vuol dire che i prezzi del mercato residenziale stiano scendendo. Spiega Albertengo: “Per il primo trimestre 2023 prevediamo una discesa di transazioni tra residenziale e ufficio, sulla base del numero di mutui periziati da nostri clienti. E anche in base a quanto le banche stanno erogando c’è un calo”.
Per il ceo di Reopla, non c’è inflazione o crisi bancaria che tenga. Alla base di tutto c’è ancora la crisi legata alla guerra. “Se finisce, ma prevederlo con anticipo è pressoché impossibile, nel giro di due mesi il mercato potrebbe anche risalire”. Particolare il segmento relativo agli uffici, che al contrario di quanto sembrava subito dopo il lockdown, hanno recuperato valore, facendo gola soprattutto ai grandi gruppi immobiliari e ai grandi investitori nei principali centri urbani. Un approccio che in buona sostanza si traduce in: vendo mille metri quadri di uffici per comprare 500 metri quadri, ma di nuova generazione.
“Non bisogna però mescolare città come Milano con il resto dell’Italia. Dove i prezzi invece sono scesi, in alcuni casi anche nel primo semestre 2022 -avverte Albertengo-. Dico questo perché è dal 2016 che il prezzo tende a scendere, a livello nazionale, eccezion fatta per Roma, Torino e, appunto, Milano”.
Qualche dato dal Nord al Sud Italia
Stando ai dati forniti da Reopla, nel primo semestre 2022 con 150mila euro si potevano acquistare 186,7 metri quadrati in Italia: +7,6% rispetto ai primi sei mesi del 2016. Benevento (+33,8%), Enna (+31,4%) e Perugia (+27%) sono le province con l’aumento più evidente dei metri quadri acquistabili con 150mila euro. Al polo opposto, le province di Bolzano, Lodi e Milano, dove i prezzi, al contrario, sono saliti
Le case più grandi a 150mila euro si potevano acquistare nelle province di Oristano (391,2 mq), Campobasso (368,3) e Vibo Valentia (367,7). Nella top ten ci sono tutte province del Sud e Isole, tranne Biella (in nona posizione). Le province più care sono invece Bolzano, dove con 150mila euro si comprano solo 64,9 mq, Livorno (78,3) e Trieste (83). A completare la top ten sono tutte province del Centro Nord.
Tra le prime 16 città per popolazione, a Genova la crescita più elevata dei metri quadrati acquistabili con 150mila euro (+21,5%), mentre a Catania si comprano le case più grandi (150 mq). Milano la città più cara: solo 44 mq, -13,8% rispetto al 2016.
