Agli inizi del prossimo anno è attesa una nuova ondata di Npl (non performing loans) che coinvolgerà anche il settore immobiliare. Un fenomeno che però è ancora figlia della crisi generata dalla pandemia. Da questo se ne deduce che il mercato non ha ancora scontato gli effetti della crisi energetica attualmente in atto. Quindi non si esclude che tra la fine del 2023 e gli inizi del 2024 potremmo assistere a un ulteriore nuovo afflusso di Npl. È quanto ha spiegato in una intervista a Deaflower, Mirko Tramontano (nella foto), ceo di My Credit, realtà specializzata nell’investimento e nella valorizzazione di asset e portafogli Npl e Utp Secured che si è distinta sul mercato grazie al metodo proprietario che si basa sul fare da ponte tra il mondo finanziario e quello immobiliare. Per quanto riguarda il settore immobiliare italiano, secondo il top manager non è a rischio bolla perché i prezzi sono ancora ben lontani da quelli registrati nel 2008. A differenza di quanto sta accadendo in America, nel nostro Paese si potrebbe però verificare una crisi di liquidità.
Secondo i dati di Banca Ifis nel 2023 è prevista una nuova ondata di Npl che riguarderà anche il settore immobiliare. È davvero cosi?
La view è questa. Dal nostro punto di vista da qualche mese, anche prima della crisi energetica, c’era già un’evidenza di una nuova ondata di Npl. Una ondata però che è figlia ancora del post pandemia. Se si considera che un credito diventa Utp e successivamente Npl dopo almeno uno o due anni di distanza dal mancato saldo, si capisce che questa ondata che si appresta ad arrivare non è collegata alla crisi energetica che stiamo vivendo ora ma è ancora figlia della crisi post pandemica.
Quindi dovremo aspettarci un’ulteriore nuova ondata di Npl causata dalla crisi energetica?
È verosimile che ciò accada. Lo dico perché noi lavoriamo con l’economia reale del Paese e notiamo delle oggettive difficoltà nel pagamento delle rate da parte delle imprese. Presumibilmente l’ondata sugli Npl la vedremo tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024.
Il settore è attrezzato per affrontare questa nuova ondata?
Bisogna innanzitutto capire se ci sarà una crisi immobiliare vera. Noi riteniamo che ci possa essere una crisi di settore legata alla liquidità di mercato e non una crisi legata ai prezzi. Secondo noi l’impatto sul mercato immobiliare sarà relativo alla liquidità degli asset. Tendenzialmente non vediamo una crisi sistemica riguardo ai prezzi. In Usa stiamo registrando una crisi immobiliare, la cosiddetta bolla. Se guardiamo i prezzi del 2008 e i prezzi attuali, in America sono gli stessi. In Italia la situazione è diversa. Nel nostro Paese i prezzi dell’immobiliare sono oggi abbondantemente sotto quelli del 2008. Pensare che si possa scendere ancora è una cosa difficile da credere che possa verificarsi. Diversa è invece la questione della liquidità. Sotto questo aspetto crediamo che soffriranno di più le categorie che hanno necessità di accedere ad un mutuo per comprare un immobile, visto il rialzo dei tassi di interesse. Questo potrebbe spingere a preferire l’affitto all’acquisto.
Il mercato immobiliare italiani non è a rischio bolla?
No. E questo perché semplicemente il mercato italiano non è mai ripartito. Fatta eccezione per alcune piazze come Milano, la gran parte del Paese non è mai ripartito; o meglio non così tanto da raggiungere i livelli del 2008. Ci saranno però delle categorie che accuseranno il colpo nel breve-medio termine. Penso al comparto alberghiero o agli asset commerciali e industriali. Purtroppo ci saranno imprese che chiuderanno e che avranno difficoltà a pagare i mutui ma non è una crisi sistemica. Il vantaggio è che alcuni di questi settori, penso soprattutto all’alberghiero, hanno una capacità di ripartenza molto veloce.
Come si sta muovendo My Credit e cosa ci si deve aspettare nei prossimi mesi?
Noi ci stiamo muovendo con un approccio cauto. Nonostante ci sia un cauto ottimismo che la crisi sia passeggera e che se ne esca, è importante prestare attenzione a ciò che accade mese per mese. Sul lato acquisti continuiamo ad acquisire portafogli di crediti Npl del settore immobiliare con un focus però su settori strategici come per esempio quello alberghiero. Il residenziale è ancora una categoria molto importante e liquida. Nel breve – medio periodo vediamo una liquidità nonostante tutto importante.
A quanto ammonta oggi il vostro portafoglio Npl?
Ad oggi abbiamo aumentato il portafoglio di ulteriori 150 mln di Gbv, mentre in pipeline è in corso l’ analisi di circa 300 milioni aggiuntivi. Il trend è molto positivo perché stiamo andando verso una direzione di ampliamento con volumi importanti. Stiamo però cercando di realizzare non tanto un aumento dei volumi fine a se stesso ma una crescita bilanciata mantenendo una elevata attenzione nell’analisi del sottostante dei crediti che andiamo ad acquisire.
